Plus-value LMNP littoral : la fiscalité de revente 2026

Le régime des plus-values du LMNP non professionnel

Contrairement au LMP (Loueur en Meublé Professionnel) qui relève du régime des plus-values professionnelles, le LMNP applique le régime des plus-values immobilières des particuliers (article 150 U du CGI). C'est le même cadre fiscal que pour la revente d'une résidence secondaire classique.

Cela offre un avantage déterminant : l'abattement progressif pour durée de détention qui aboutit à une exonération totale d'impôt sur le revenu à 22 ans et de prélèvements sociaux à 30 ans. Ce mécanisme n'a pas été modifié par la réforme 2025 — il reste l'outil clé d'optimisation de sortie pour les détentions longues.

Le mécanisme de calcul de la plus-value en 5 étapes

Étape 1 : déterminer le prix de vente

Le prix de vente retenu est le prix net effectivement perçu, après déduction des frais de cession à la charge du vendeur (commission d'agence si elle figure dans l'acte, diagnostics obligatoires, certificats spécifiques zone littorale comme le diagnostic risques et pollutions).

Étape 2 : déterminer le prix d'acquisition

Le prix d'acquisition est majoré forfaitairement de :

• 7,5 % au titre des frais d'acquisition (notaire, droits d'enregistrement), ou les frais réels si plus élevés et justifiés.
• 15 % au titre des travaux, applicable si la détention dépasse 5 ans, à défaut de justificatifs. Sinon : montant réel des travaux d'amélioration sur justificatifs.

Étape 3 (depuis 2025) : déduire les amortissements pratiqués

Depuis le 14 février 2025 (loi de finances pour 2025), si vous étiez au régime réel, le prix d'acquisition est diminué du montant des amortissements pratiqués pendant la détention. Cette déduction s'applique après les majorations forfaitaires de 7,5 % et 15 %.

Étape 4 : calculer la plus-value brute

Plus-value brute = prix de vente − (prix d'acquisition majoré − amortissements pratiqués).

Étape 5 : appliquer les abattements pour durée de détention

À ces abattements s'ajoute, le cas échéant, la taxe sur les plus-values élevées (au-delà de 50 000 € de plus-value imposable nette) :

• De 50 001 à 60 000 € : 2 %
• De 60 001 à 100 000 € : 3 %
• De 100 001 à 150 000 € : 4 %
• De 150 001 à 200 000 € : 5 %
• Au-delà : 6 %

La réforme 2025 : ce qui change pour les LMNP littoraux

Avant la loi de finances 2025, les amortissements n'avaient aucun impact sur le calcul de la plus-value à la revente. Un bailleur LMNP au régime réel pouvait donc cumuler deux avantages :

1. Réduire son impôt courant grâce aux amortissements déductibles
2. Conserver une plus-value calculée sur le prix d'achat initial

La réforme corrige cet effet jugé excessif. Désormais, les amortissements pratiqués sont réintégrés à la revente. Le ministère de l'Économie a précisé le 18 mars 2025 que :

• La réintégration s'applique aux cessions du 1ᵉʳ janvier 2026 et au-delà.
• Tous les amortissements pratiqués depuis l'origine sont concernés (effet rétroactif).
• Le régime micro-BIC est exempt de la réintégration (aucun amortissement pratiqué).
• Les résidences services (étudiantes, seniors, EHPAD) sont totalement exemptées.
• Les majorations forfaitaires 7,5 % et 15 % s'appliquent avant la déduction des amortissements.

Comparaison avant/après réforme : cas littoral type

Soit un T2 acheté 200 000 € à Saint-Malo en 2014, revendu 350 000 € en 2030 (détention 16 ans). Loué en LMNP saisonnier au régime réel pendant toute la période, amortissements cumulés 96 000 €.

L'impact de la réforme représente ici un quasi-doublement de l'impôt de sortie. Pour autant, la rentabilité globale du LMNP reste positive : sur 16 ans d'exploitation au régime réel, les 96 000 € d'amortissements ont généré une économie d'IR de l'ordre de 40 000 à 50 000 €. Net-net, le LMNP réel reste plus rentable, mais l'avantage est désormais plus modeste qu'avant 2025.

Quatre cas littoral chiffrés selon la durée de détention

Comment la fiscalité de sortie évolue-t-elle selon la durée d'exploitation ? Cas type : T2 littoral, prix d'achat 220 000 €, prix de revente 380 000 €, régime réel pratiqué dès l'origine.

Lecture clé : la détention longue reste le levier ultime. À 30 ans, la plus-value est totalement exonérée même après réintégration des amortissements. Entre 22 et 30 ans, seuls les prélèvements sociaux subsistent. Sur le littoral, où les valorisations ont été spectaculaires, ce schéma reste extrêmement favorable pour les bailleurs patient.

Stratégies de sortie spécifiques au littoral

Stratégie 1 : la détention longue (22 à 30 ans)

La stratégie la plus simple et la plus puissante. À 22 ans, la plus-value est exonérée d'IR ; à 30 ans, elle est totalement exonérée. Sur un bien acquis 250 000 € il y a 25 ans, revendu 450 000 € aujourd'hui, l'impôt total se limite aux seuls prélèvements sociaux sur une assiette réduite, soit 2 000 à 5 000 €.

Stratégie 2 : la donation préalable

La transmission par donation purge la plus-value latente. Les donataires (enfants généralement) reçoivent le bien à sa valeur du jour de la donation, comme nouvelle base d'acquisition. Si la revente intervient peu après, la plus-value imposable est limitée à l'écart entre prix de vente et valeur donnée.

Sur un bien littoral familial, c'est souvent le levier le plus efficace pour éviter 30 à 50 000 € d'impôt à la sortie.

Stratégie 3 : la donation avec réserve d'usufruit

Variante de la donation : les parents conservent l'usufruit (donc les loyers) et donnent la nue-propriété. À l'extinction de l'usufruit (décès), les enfants récupèrent la pleine propriété sans droits de succession ni plus-value imposable. La valeur de la nue-propriété (donc des droits de donation à payer immédiatement) suit le barème de l'article 669 du CGI.

Stratégie 4 : la SCI à l'IR familiale

Détenir le bien littoral via une SCI à l'IR ne change pas le régime fiscal des plus-values (toujours celui des particuliers) mais facilite la transmission par parts sociales, l'entrée/sortie d'associés, et la gestion familiale du bien à plusieurs. Attention : la SCI ne peut pas faire de location meublée à titre habituel sans basculer à l'IS — où le régime des plus-values devient nettement moins favorable.

Stratégie 5 : l'apport en société (montage à manier avec précaution)

L'apport du bien LMNP à une société (SARL de famille à l'IR, SAS commerciale à l'IS) peut, sous conditions strictes, ouvrir un sursis ou un report d'imposition de la plus-value. Le montage est complexe et a fait l'objet de plusieurs décisions du Conseil d'État. Indispensable de consulter un avocat fiscaliste avant d'envisager ce schéma.

Stratégie 6 : modérer l'amortissement les dernières années

Stratégie « courante » pour qui anticipe une revente à 5-10 ans : réduire ou suspendre l'amortissement les 2-3 années précédant la cession, pour limiter le cumul réintégrable. Le manque à gagner sur l'IR courant est généralement inférieur au surcoût fiscal de sortie évité.

La fiscalité littorale spécifique à la revente

Au-delà du régime général, plusieurs particularités s'appliquent à la revente d'un bien littoral :

• Diagnostic risques et pollutions (ERP) : obligatoire en zone PPRL, à fournir à l'acquéreur. Coût 80 à 150 €.
• Diagnostic érosion côtière : pour les biens en zone définie par la loi Climat & Résilience, obligatoire depuis 2023.
• Information sur le recul du trait de côte : pour les communes inscrites par décret, mention dans la promesse de vente.
• Droit de préemption littoral : le Conservatoire du littoral peut préempter dans certaines zones (rare en pratique, mais à vérifier).
• Plus-value immobilière en station classée : certaines communes du littoral perçoivent une taxe additionnelle locale sur les plus-values immobilières (jusqu'à 2 % supplémentaires).

Anticiper la fiscalité de revente dès l'achat

Quatre questions à se poser avant d'acheter un bien LMNP saisonnier sur le littoral pour optimiser la fiscalité de sortie :

1. Quelle durée de détention envisagée ? Si supérieure à 22 ans, le régime réel reste optimal malgré la réforme 2025. Sinon, comparer micro-BIC classé et régime réel.
2. Quelle est ma TMI ? À TMI 11 %, l'avantage du régime réel pendant l'exploitation est modeste : le micro-BIC classé peut s'imposer. À TMI 30 ou 41 %, le réel reste très intéressant même avec réintégration.
3. Quelle stratégie de transmission ? Si donation aux enfants envisagée, l'optimisation de la plus-value de sortie devient secondaire — la donation purge tout.
4. Quel potentiel de valorisation du bien ? Sur les zones tendues du littoral (Pays basque, Île de Ré, Cap-Ferret), une valorisation de 30-50 % en 10 ans est plausible — la plus-value brute sera substantielle, anticiper dès l'achat.

Questions fréquentes

À retenir

• La plus-value LMNP non professionnel relève du régime des plus-values des particuliers : exonération totale à 22 ans (IR) et 30 ans (prélèvements sociaux).
• Depuis le 1ᵉʳ janvier 2026, les amortissements pratiqués au régime réel sont réintégrés dans le calcul de la plus-value, ce qui peut doubler l'impôt de sortie sur des détentions courtes.
• Le régime micro-BIC est exempt de cette réintégration — argument supplémentaire pour le classement Atout France.
• Sur le littoral, les valorisations exceptionnelles imposent d'anticiper la fiscalité de sortie dès l'achat : durée, mode de transmission, stratégie d'amortissement.
• La donation reste le levier le plus puissant pour purger une plus-value latente sur un bien littoral familial.

Pour aller plus loin : choix du régime fiscal LMNP saisonnier, stratégie d'amortissement littoral, classement Atout France , et tous les articles de la rédaction.

Sources

• Article 150 U du Code général des impôts (plus-values immobilières des particuliers)
• Loi n° 2025-127 du 14 février 2025 (loi de finances 2025, réintégration des amortissements LMNP)
• Notice officielle Cerfa 2048-IMM (mise à jour mars 2025)
• BOFiP-Impôts, RFPI-PVI (régime des plus-values immobilières)
• Loi Climat & Résilience du 22 août 2021 (diagnostics littoral)
• Article 1609 nonies G du CGI (taxe sur plus-values immobilières élevées)